¿QUÉ ES LA PLUSVALÍA?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), o Plusvalía Municipal, es un tributo que se abona al vender, heredar o donar una propiedad, y se calcula sobre el incremento de valor que ha tenido el suelo de la propiedad durante el tiempo que ha pertenecido a su propietario.
En otras palabras, es un tributo que se paga por la ganancia que, en teoría, obtiene el vendedor de una propiedad por la diferencia de valor del suelo actual (registrada en la nueva escritura de venta) y el valor de ese mismo suelo en la escritura original del propietario.
Este tributo, de carácter municipal, ha sido cuestionado en múltiples ocasiones. La razón es que este incremento de valor ya está contemplado, de una u otra manera, en el IRPF (nacional) y en el ITP (autonómico). Sin embargo, el Tribunal Constitucional ha declarado como constitucional el impuesto de Plusvalía, siempre que haya existido un incremento real en el valor del suelo.
CUANDO NO HAY QUE PAGAR LA PLUSVALÍA
Existen diversas circunstancias en las que no se paga la Plusvalía:
- Que no haya habido un incremento real de valor en el terreno. La forma más sencilla de comprobarlo es comparando el valor catastral del terreno que aparece en el recibo del IBI del primer año de propiedad con el del último año, momento en el que se desea vender.
- Que se trate de un terreno rústico, y no urbano. Esta información también se puede verificar en el IBI.
- Que la propiedad haya permanecido menos de un año en manos del vendedor.
- Que se transmita a un cónyuge o hijos, en situaciones de divorcio, separación o nulidad matrimonial.
- Que resulte de la liquidación por viudedad dentro de un matrimonio en régimen de gananciales.
- Que se transmita tras la disolución de una comunidad de bienes. Si el bien inmueble no es divisible, y se acuerda que uno de los miembros reciba una compensación económica a cambio de ceder su parte, esto no se considera una compraventa.
- Que se haya adjudicado un terreno mediante una reparcelación.
- Que el terreno se haya transmitido mediante la creación de una Junta de Compensación.
QUIEN DEBE PAGAR LA PLUSVALÍA
El vendedor, según la ley, es quien debe asumir este impuesto. No obstante, es posible acordar que el comprador se haga cargo del pago; sin embargo, en caso de impago, será al vendedor a quien el Ayuntamiento reclame dicha cantidad.
Partiendo de esta base, es importante prestar atención a algunos casos especiales:
- Si el vendedor no es residente fiscal en España, la ley permite que el Ayuntamiento reclame el pago al comprador en caso de impago. Por ello, se recomienda acordar que el importe correspondiente al impuesto sea depositado ante notario en el momento de la firma.
- Si el vendedor es una promotora y el contrato de compraventa incluye una cláusula que obliga al comprador a asumir este impuesto, se puede exigir su eliminación, ya que dicha cláusula se considera legalmente abusiva.
- En los casos de transmisión por herencia o donación, el sujeto obligado al pago del impuesto es quien recibe el inmueble.
CUÁNDO Y CÓMO SE PAGA LA PLUSVALÍA
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) debe pagarse en un plazo de 30 días hábiles (excluyendo festivos) en los casos de compra o donación, y entre 6 meses y un año en caso de herencia.
Es el contribuyente quien debe encargarse de solicitar el formulario en el ayuntamiento, calcular el importe y realizar el pago. En cualquier caso, se pueden resolver dudas consultando directamente en el ayuntamiento o en su página web, donde suelen disponer de un simulador para calcular el importe exacto.
¿Cómo se calcula actualmente la Plusvalía?
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma legal posterior, existen dos métodos de cálculo:
- El método objetivo, que utiliza coeficientes aplicados al valor catastral del terreno.
- El método real, basado en la ganancia efectiva obtenida (precio de venta menos precio de compra).
El contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable. Además, los coeficientes y tipos impositivos son establecidos por cada ayuntamiento, por lo que el importe puede variar según el municipio.
El cálculo puede resultar complejo, por lo que se recomienda acudir al ayuntamiento para solicitar asesoramiento. La base para calcularlo es el valor catastral del suelo (no de la construcción), que aparece en las escrituras o en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Sobre este valor se aplicará un porcentaje según los años que el inmueble ha estado en propiedad y un tipo de gravamen determinado por cada ayuntamiento. En algunos casos, se pueden aplicar bonificaciones y deducciones, especialmente en situaciones de herencia.
Es importante tener en cuenta que el pago de este impuesto también debe reflejarse en la declaración del IRPF, al declarar la ganancia obtenida por la venta del inmueble. Así, si lo paga el vendedor, podrá descontarlo del precio de venta; y si lo paga el comprador, se sumará al precio de compra. De esta manera se evita la doble imposición.
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