El Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), o Plusvalía Municipal, es un impuesto que se paga al vender una propiedad y que se calcula sobre el incremento de valor que ha tenido el suelo de la propiedad durante el tiempo que ha pertenecido a su propietario.

Dicho de otra manera, es un impuesto que se paga por la ganancia que, en teoría, obtiene el vendedor de una propiedad por la diferencia de valor del suelo actual (registrada en la nueva escritura de venta) y el valor de ese mismo suelo en la escritura original del propietario.

Este impuesto, de carácter municipal, ha sido puesto en duda en multitud de ocasiones. El motivo es que este incremento de valor está ya contemplado, de una u otra manera, en el IRPF (nacional) y en el ITP (autonómico). Aun así, el Tribunal Constitucional ha terminado declarando como constitucional el impuesto de Plusvalía, siempre que haya existido un incremento real en el valor del suelo.

CUANDO NO HAY QUE PAGAR LA PLUSVALÍA

Existen una serie de circunstancias en donde no se paga la Plusvalía:

• Que no haya habido un incremento real de valor en el terreno. La manera más fácil de comprobarlo sería comparando el valor catastral del terreno que aparece en el recibo del IBI del primer año de propiedad con el del último año, momento en el que se quiere vender.

• Que se trate de un terreno rústico, y no urbano. Este dato se puede comprobar también en el IBI.

• Que la propiedad haya pasado menos de un año en manos del vendedor.

• Que se transmita a un cónyuge o hijos, en las situaciones de divorcio, separación o nulidad matrimonial.

• Que resulte de la liquidación por viudedad dentro de un matrimonio en régimen de gananciales.

• Que se transmita tras la disolución de una comunidad de bienes. Si el bien inmueble no es divisible, y se acuerda que uno de los miembros reciba una compensación económica a cambio de ceder su parte, esto no se considera una compra.

• Que se haya adjudicado un terreno mediante una reparcelación.

• Que el terreno se haya transmitido mediante la creación de una Junta de Compensación.

QUIEN DEBE PAGAR LA PLUSVALÍA

El vendedor, según la ley, debe ser quien afronte este impuesto. Existe la posibilidad de acordar que sea el comprador quien afronte este pago, aunque, en caso de impago, será al vendedor al que el Ayuntamiento reclame esta cantidad.

Partiendo de esta base, hay que prestar atención a algunos casos especiales:

• Si el vendedor no es residente nacional (no tiene residencia fiscal en España) la ley exigirá el pago al comprador, en caso de impago. En este caso, se recomienda acordar que este importe sea depositado en el notario, en el momento de la firma.
• Si el vendedor es una promotora, y en el contrato de venta se incluye una cláusula que obliga al comprador a afrontar este impuesto, se puede exigir la eliminación de esta cláusula, ya que es legalmente abusiva.
• Si se trata de una transmisión por herencia o por donación, el obligado en estos casos es el que recibe el inmueble.

CUÁNDO Y CÓMO SE PAGA LA PLUSVALÍA

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) debe pagarse en un plazo de 30 días hábiles (no incluidos los festivos) en el caso de compra o donación, y de 6 meses a un año en el caso de herencia.

Es el propio contribuyente quien tendrá que encargarse de solicitar el impreso en el ayuntamiento, calcular el importe e ingresarlo. De todas formas, se puede consultar cualquier duda en el ayuntamiento, así como en la propia web del ayuntamiento donde se podrá utilizar un simulador que calcule el importe exacto.

El cálculo puede resultar algo complejo de realizar, por eso se recomienda acudir al ayuntamiento para pedir asesoramiento. Esta cifra se calculará a partir del valor catastral del suelo (no de la construcción) que se especifica en las escrituras o en el Impuesto de Bienes Inmuebles, y se le aplicará un porcentaje dependiendo de los años que ha estado en propiedad y un tipo de gravamen, fijado por cada ayuntamiento. A esta cantidad se le podrían descontar en algunos casos una serie de bonificaciones y deducciones interesantes, especialmente en los casos de herencia.

Es importante saber que el pago de este impuesto se incluye también en el IRPF, al declarar la ganancia por la venta del inmueble. De esta manera, si lo paga el vendedor, lo descuenta del precio de venta; y si lo paga el comprador, lo suma al precio de compra. De este modo se evita la doble imposición.